由於美國等國家的根深蒂固的通膨壓力和貨幣緊縮，全球經濟和房地産市場的前景日趨面臨不確定性。針對前景，日本經濟新聞採訪了按市值計算的亞洲最大房地産投資信託基金（REIT）、香港的領展房地産投資信託基金的首席執行官（CEO）王國龍。（注：本文由日語翻譯而成）

  

領展CEO王國龍接受採訪（16日，香港）

 

      經濟衰退的隱憂

 

       記者：您如何看待全球經濟前景？

 

       王國龍：通貨膨脹暫時不會緩解。我認為還需要一段時間美國聯邦儲備委員會（FRB）等才會轉為降息，利率將維持在高位。高利率會對房地産的資産估值産生（負面）影響，因此我不持積極看法。

 

       此次通膨的背景在於供應短缺，即使通過加息降低消費等需求，也難以取得效果。我認為在供需缺口消除之前，有可能會出現伴隨痛苦的經濟衰退。

 

       記者：貴公司投資經營商業設施、辦公室和物流等廣泛的不動産。當前受到什麼樣的影響？

 

       王國龍：眼下交易越來越難以實現。認為今後利率會下降、價格會上漲的樂觀賣方仍然很多，與買方的看法差異正在增大。我們在等待價格下跌。最近兩三年我們將為這個機會做好準備。

 

       記者：辦公室需求如何？

 

       王國龍：在新冠疫情下擴大的居家辦公的影響突出。我們在倫敦、雪梨和香港等地擁有辦公室，但規定到公司出勤的日期等多樣化的工作方式無疑將得到普及。但由於租賃期較長，目前尚未産生（空置率上升等）影響。

 

       物流設施表現強勁

 

       記者：中國市場的前景如何？

 

       王國龍：我認為，隨著防疫措施的轉換，經濟復甦會穩步推進，但速度比較緩慢。走進我們在大陸運營的購物中心，發現消費復甦程度不如預期。正如白色家電銷售低迷所預示的那樣，住宅銷售的恢復也較為緩慢。另一方面，由於電商增長，物流設施表現強勁，不同領域的情況也存在差異。

 

       記者：由於來自香港的人才和資金轉移等原因，新加坡市場蓬勃發展。

 

       王國龍：新加坡的房租等房地産行情迅速上漲，成本正在接近香港。新加坡國土面積也比較狹小。在香港，今後北部將有豐富的辦公室等供應，因此租金可能會有所下降。局部或將出現從新加坡撤回人員和基地的趨勢。

 

       記者：如何應對今後的逆風？

 

       王國龍：在購物中心等領域，將尤其關注復甦力度強的「餐飲」。如果經濟衰退，與餐廳相比，快餐的顧客將增加。如果情況變得更加嚴峻，人們可能會為了自己做飯而去超市採購。從目前的租戶構成比來看，約60%與餐飲有關。

 

       財務戰略的份量也在增加。最近通過股票認購權發行（Rights Issue）實施增資，降低了負債比率。約60%的債務是以固定利率籌資的，即使利率上升，成本也不會增加。

 

       記者為日本經濟新聞（中文版：日經中文網）伊原健作 香港

 

       王國龍（George Hongchoy）

       曾任職於摩根大通等公司，2010年起任現職。現年61歲

 

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