日本住宅樓銷售持續保持良好勢頭。7月份日本東京及周邊地區住宅樓上市量比去年同月大幅增長31.6％。東京圈新建項目上市套數今年有望達到6年來的最高水準。但雷曼危機後的銷售大幅減少仍記憶猶新，不少開發商著力繼續減少庫存，而對本年度下半年以後大幅增加供給持謹慎態度。如果秋季以後住宅樓需求仍保持強勁，將可能出現供不應求的狀況。

東京都中央區的樣品屋

　 日本不動産經濟研究所近日發佈的數據顯示，今年7月東京及周邊地區新建住宅樓上市套數比去年同月增長31.6％，達到5306套。連續3個月同比超過去年。而簽約率也達到81.6％，遠遠高於判斷走勢是否良好的70%的基準。

     購買意願強烈

　 目前，消費者購買住宅樓的意願非常強烈。7月下旬，東京一處備受關注的住宅樓開售。該住宅樓是東京一流地段江東區豐洲的在建項目「SKYZ TOWER＆GARDEN」（地上44層，總套數為1110套）為例，平均價格為5500萬日元（約合人民幣349萬元，使用面積約74.5平方米），雖然價格不菲，但看房者在近3個月裏超過2500組。

　 日本長谷urbest公司每個季度實施的「意識指數調查」顯示，認為目前適宜購房的「有購買意向指數」在4月為16.0，高於2007年3月創出的13.3。

　 但是，日本開發商並未放棄謹慎的態度。一家大型開發商的負責人説：「目前並沒有銷售旺季的氣氛，土地市場依然平靜」。去年發售了6181套、居行業首位的野村不動産計劃在2015財年（截至2016年3月）之前將年發售套數增加至7千套。不過，這個數字包括獨棟住宅在內，如果單獨計算住宅樓的話，則基本與去年持平。而行業第3位的三菱地所Residence計劃比上一財年增長1成，達到5500套。該公司社長小野真路表示「今後將維持現有增長速度」。

　 從實際情況看，截至7月底，東京及周邊地區住宅樓庫存為4247套，作為7月單月數據創1990年以來最低水準。

     一朝被蛇咬

　 對於日本房地産行業來説，5年前的痛苦記憶猶存。自2000年代前半期起，當時日本投資熱潮導致城市地價上漲。加之鋼材供求緊張，建築成本持續上升，導致房價一漲再漲。但是，2008年的雷曼危機後顧客減少，庫存迅速出現膨脹。

　 2008年底，東京及周邊地區的住宅樓庫存比上一年底同比增長15％，達到1萬2427套。在此背景下，甚至出現了新商業模式，從開發商手中廉價收購並重新出售庫存樓盤。這些業者一般以庫存樓盤原價的40～50％收購，再在原價基礎上折扣20～30％後出售。這在減少庫存方面曾起到一定作用，但引起了市場的價格崩盤。

　 各住宅樓開發商對目前的需求走強表示歡迎，但另一方面，也覺得花費5年時間終於將庫存降到了目前水準，因此不希望再出現此前的情況。與此同時，更令各開發商擔心的是由於明年日本要進行消費稅增稅，擔心政策實施前出現的跟風購買可能導致增稅實施後銷售大幅下滑。現行消費稅率的適用期限截至明年3月底。因此，之後以後交付的住宅樓很可能出現下滑。

　 另一方面，由於住宅貸款利率和住宅樓價格走高預期強烈，消費者的購買意願在入秋以後也可能不會減弱。根據需求的強勁程度，在明年3月底之前可能出現供不應求的情況。

     本文作者為日本經濟新聞（中文版：日經中文網） 編輯委員 安西巧
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