在恒大集團信用風險籠罩全球市場的情況下，6月發行的中國房地産投資信託基金（REIT）市場則表現出眾。截止到9月底，9隻基金的交易價格均較6月底上漲，平均漲幅接近1成。在全球都在規避風險的情況下，作為「震源地」的中國房地産市場表現出色的背景原因究竟是什麼呢?

 

 

      6月21日，中國共有9隻REIT同時在上海和深圳的證券交易所上市。之前中國也出現過以機構投資者為對象的未上市私募REIT，但推出面向個人投資者的公募REIT尚屬首次。與日本、美國的REIT一樣，中國的REIT機制是把在市場上募集的資金作為本錢投資於實物資産，然後向投資者分配收益。

 

      從基金交易價格來看，上漲勢頭十分明顯。從6月末到9月末，9隻基金的平均漲幅達到9％。投資於廢棄物處理設施的首鋼綠能和投資於污水處理廠的首創水務分別大幅上漲19％。投資於高速公路的浙江杭徽上漲11％，投資於倉儲物流的普洛斯也上漲10％。

 

      而同一期間的上證綜合指數下跌1％，美國道瓊斯30種工業股平均指數下跌2％。標普已開發國家REIT指數下跌1％，日本東證REIT指數也下跌了4％。與股票市場和國外REIT市場相比，中國REIT的表現十分出色。

 

      其背景原因是中國相關部門對REIT實施的大力「保護」。上市條件為過去3年以上擁有穩定的運營業績，對象地區僅限於北京和上海周邊等大城市圈。資産有息負債率（有息債務佔總資産的比率）控制在20％以下，單日價格波動幅度限制在10％以下。

 

      上市基金僅限於高速公路、工業園區、倉儲物流等基礎設施領域。在以上市為目標的討論過程中，也探討過像日本和美國那樣投資於辦公室和住宅的基金，但考慮到房地産市場過熱，最後放棄了這樣的基金。

     

   

      與價格容易隨市場行情漲跌的辦公樓等相比，基礎設施的收入被認為比較穩定。德意志資産管理公司(Deutsche Asset Management)亞洲太平洋不動産研究主管小夫孝一郎認為：「由於限定於基礎設施，不應該與日本和美國的REIT同樣對待，但幾乎沒有受到恒大集團債務問題的影響」。

 

      日生基礎研究所的研究員胡笳也分析表示，按照嚴格標準保護的中國REIT被視作安全資産。胡笳認為在國外企業之間，加拿大蒙特利爾銀行也通過出資基金投資了部分REIT，「在信用問題和股價走低的背景下，海外投資者也越來越關注」。

  

中國維持著高水準的基礎設施投資（浙江省高速公路的施工現場）

  

      但是，9隻股票目前的總市值合計為330億元，遠不及超過10萬億日元的日本和澳大利亞，以及超過100萬億日元的美國。大半被資産持有者持有，個人投資者的持股比例大約僅有1成左右。

 

      北京大學2017年的估算顯示，包括住宅及商業設施等在內，REIT的潛在市場規模達到12萬億元。中國政府出台了將清潔能源設備及保障性租賃住房等納入試點項目的方針，市場也出現擴大的趨勢，但像小夫孝一郎一樣仍有很多觀點認為「警惕市場過熱的政府能容忍到多大程度還不確定」。今後將繼續關注中國REIT市場的增長性與風險。

 

      日本經濟新聞（中文版：日經中文網）古賀雄大

  

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