外資基金相繼進入日本的房地産市場。英國大型資産管理公司安本標準投資管理（ASI）將設立專門部門，開發面向老年人的住宅等。美國私募股權投資公司科爾伯格-克拉維斯-羅伯茨（Kohlberg Kravis Roberts，KKR）將實施與私募股權（PE）相結合的房地産投資。日本實行超低利率，考慮利息負擔的投資收益率在全球屬於較高水準，外資基金認為有利可圖。估計新投資資金的湧入將導致日本房地産市場進一步過熱。

     

　　   

　　安本標準投資管理以股票管理而聞名，該公司以歐洲為中心開展房地産投資，房地産相關投資管理資産在全球達到6萬億日元左右。最近該公司在日本完成了開展房地産基金業務所必須的手續。同時還與2月收購的香港房地産基金Orion Partners的日本團隊整合，將正式進軍日本的房地産投資領域。

   　

　　首先，計劃2019年內面向老年人住宅投資。由於日本人口老齡化，預計將獲得穩定的客戶群體，此外還考慮收購既存房産和開發新樓盤。另外，安本標準投資管理6月還與三井住友信託銀行共同成立了投資租賃住宅的基金，預計基金規模最高將達1000億日元。

  　　

　　KKR將從大型房地産基金招募專業人才，今年夏季正式在日本啟動房地産投資業務。作為私募股權投資的一環，該公司此前也持續出售接受其出資的企業的閒置房地産。KKR今後將設立獨立的房地産部門，先通過再開發提高房地産價值，然後再出售。該公司的投資負責人平元大介表示，「將活用企業投資的豐富資訊，以獨到視角進行投資」。

 

東京市中心的樓群

    　　

　　在亞洲，最近幾年KKR一直在香港和南韓等地開展大型房地産投資。在日本，除了辦公室和住宅等常規房地産投資外，還瞄準大型企業的房地産子公司進行投資。據稱KKR的資金實力雄厚，能夠投資1000億日元規模的大型項目。

           

　　在全球範圍內，房地産交易價格持續保持高水準。大型房地産服務企業仲量聯行（JLL）的數據顯示，2019年4～6月的成交額（速報值）達1740億美元，比上季度增加4%。在中美貿易摩擦等因素導致經濟前景不確定性增強的背景下，由於收益穩定以及收益率較高，房地産業務備受關注。

   

      　　

　　美國聯邦儲備委員會（FRB）7月底時隔10年半實施降息，利率上升的可能性較弱，這也推高了房地産投資。

 

  　　

　　在主要國家中，央行（日本銀行）推行負利率政策的日本備受關注。即使表面上的投資收益率降低，如果籌資時的利率低，則容易獲得利潤。據仲量聯行計算，東京主要辦公室的投資收益率與長期利率之差為2.9%。與2.5%左右的倫敦和1%的紐約相比依然處於較高水準。雖然當前日元升值使得以美元計價的收購價格上升，但是海外企業似乎要在中長期內尋找良機。

  　　

　　此外，日本企業出售物業的行動擴大也吸引海外基金關注。武田藥品工業3月以約500億日元的價格，把包括大阪總部大樓在內的21處資産出售給美國GreenOak。武田因收購愛爾蘭製藥企業夏爾而出現債務膨脹，把出售物業獲得的資金用於壓縮債務。

 　　

　　7月，日本煙草産業（JT）公佈了出售東京都港區的總部大樓的方針。預計金額將超過1000億日元，多家基金顯示出興趣。

      

多家房地産基金對日本煙草産業決定出售的總部大樓顯示出興趣（東京港區）

 　　　   

　　在海外企業的對日投資方面，2017年底全球最大級主權基金挪威政府養老金基金打包收購了東京市中心的5棟商業大樓。2018年勢頭暫歇，不過2019年7月美國黑石集團以超過1000億日元的價格收購日本國內的物流設施，交易再次活躍起來。

 　　

　　不過，目前日本房地産價格處於高位。據大和不動産鑒定株式會社統計，截至2019年4～6月，東京市中心的主要辦公室每3.3平米的均價達1008萬日元（約合人民幣67.31萬元），創下2008年雷曼危機之前以來的最高水準。有聲音擔憂，如果有新的外資基金進入市場，充裕的資金持續流入，「高位接盤」的風險也將增加。

 　　　　

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