外資企業開始購買相對便宜的日本不動産。隨著日元貶值，日本的商用不動産按美元計算的價格指數降至異常低的水準，香港基金基匯資本 (Gaw Capital Partners) 今後2年將最高投資5000億日元以上，超過過去2年的6倍。在低利率背景下，衡量投資回報的「收益率差（Yield Spread）」也保持穩定，預計海外企業的投資將持續。按日元計算的價格也有可能面臨上漲壓力。

   

       摩根士丹利MUFG證券(Morgan Stanley MUFG)根據日本國土交通省給出的商用不動産的價格指數（2010年平均為100）計算的基於美元的不動産價格指數，截至2022年3月底為104.4。跟雷曼危機後的低水準持平。截至6月底的估算值約為93，接近該公司調查結果最低的2014年。

    

  

       隨著美國等收緊金融，世界不動産投資信託（REIT）的合計總市值截至6月底為2.1萬億美元，比2021年12月底減少19％。瞄準分紅收入等股利收入(income gain) 的資金從市場上外流，目前的日元貶值傳遞到日本的不動産市場，資金瞄准將來的資本收益（出售收益）。

    

       香港基金基匯資本2022年春季在東京和大阪等地購買了32個租賃住宅。董事總經理邵律表示日元不斷貶值起到了推動作用，指出這是能穩定獲得收益的有魅力的市場。基匯資本關注辦公樓和數據中心等，今後2年在日本將投資4700億～5000億日元以上。

   

 

      新加坡政府旗下投資基金GIC到2023年3月將投資1471億日元從西武控股手中買下「東京王子公園大廈」 (The Prince Park Tower Tokyo)及「苗場王子大飯店」等31家商業設施。從投標之初，就出現海外企業的爭搶。

    

      資金還湧向老年人住宅。作為美國TIAA（美國教師退休基金會）的資産管理部門，Nuveen已敲定了向養老院等投入逾130億日元的方針。在以老齡化為背景，入住者的需求有望增加的背景下，考慮到了設施新增供應較少等因素。

    

       目前大型投資較少，但海外投資者的旺盛投資意願很可能持續。歐洲房地産投資公司Patrizia的日本法人社長中元克美表示，「低利率持續，購買時的貸款成本較低，有望獲得相對較高的投資回報」。日本國內不動産大型企業Hulic的會長西浦三郎表示，「在最近的招標案件中，投標者9成為海外投資者」。

    

   

       房地産服務企業世邦魏理仕(CBRE)的數據顯示，東京中心5區的大型辦公樓的預期收益率和長期利率之差（收益率差、Yield Spread）2010年以後維持在2～3％左右。與美國紐約的曼哈頓和英國倫敦等相比，有望獲得穩定收益，由於低利率，貸款成本也低，對海外投資者來説，成為有吸引力的市場。

    

       海外投資者關注的提高，會提高市場的流動性，給行情帶來東風。當然，快速買賣的加速也帶來負面影響。Hulic的西浦表示，「城市中心的辦公樓租金呈下跌態勢，但由於海外投資者積極投標，房地産的買賣價格並未下降。雖然日元貶值構成支撐，但略微出現泡沫的跡象」，對偏離實際需求的價格上升感到警惕。

    

東京港區（資料圖）

 

      美國聯邦儲備委員會（FRB）將加快新一輪加息，另一方面，日本銀行的貨幣寬鬆今後有望持續。三菱UFJ信託銀行的高級調查官竹本遼太預測稱，「（外資投資者的）投資態度不會迅速冷卻」。

    

      三菱地所曾在1989年宣佈收購在美國紐約擁有70層超高層建築的洛克菲勒集團，「日本資金」一度席捲世界。2013年開始日本銀行實施大規模貨幣寬鬆，再加上目前的日元進一步貶值，海外的投資資金正在積極流入日本市場。如果海外投資者今後維持買入日本優質房地産，有可能在日本國內招致警惕。

     

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