日本京都府京都市日前開始實施新的城市規劃，放寬針對建築物高度的景觀限制。為了保護傳統街景免受大規模開發影響，京都從2007年開始實施景觀限制，但導致住宅樓和辦公室供應不足，以年輕群體為中心，人口流出。此次希望通過放寬限制來吸引新的開發，但在兼顧景觀保護方面仍存在難題。

 

京都市內

 

       「很多育兒群體從京都市內前來參觀樣品屋。反響超出預期」，在滋賀縣大津市推進700套的大型住宅樓開發的關電不動産開發的負責人感到驚訝。這是包括京都府和滋賀縣在內的京滋地區有史以來最大的項目，每坪（約3.3平方米）單價只有京都市內一半左右，因為價格划算而受到歡迎。

 

       年輕一代流出

 

       在從JR京都站乘電車約10分鐘即可到達大津市，該市大型住宅樓開發相繼推進。其背景是來自京都市的以年輕一代為中心的人口流入。京都市的人口在2021年全年減少了1萬1900人，降幅在日本全國市區町村中最大。30～40多歲人口的凈遷出尤其明顯。

   

       年輕一代離開京都的主要原因是住房供應緊張。日本不動産經濟研究所的數據顯示，京都市內的新建住宅樓價格2022年平均為4975萬日元（約合人民幣256萬元），在過去2年裏上漲4成。雖然日本全國範圍內的大城市圈住宅樓價格都呈上漲態勢，但開發用地較少的京都市內的上漲尤為突出。

 

       2007年出台的景觀規定原則上將建築物的最高高度限制為31米。如果是一般的住宅樓，只能控制在10層左右，住宅供應跟不上需求。

 

       京都市2021年調整了城市規劃的基本方針，市長門川大作表示「為了讓年輕一代能繼續居住，希望增加住宅和工作的場所」。

 

京都站南側區域（kyodo）

  

       此次實施新的城市規劃，在京都站南側，將上限從原本的20~25米提高至31米。而在京都市東部的JR山科站附近，針對符合條件的住宅樓等，取消31米的高度限制。在南部工業區域，把容積率從400%提高到最大1000%。

 

       辦公室也出現短缺

 

       京都的辦公室也存在短缺之感。房地産服務企業世邦魏理仕（CBRE）的統計顯示，從京都市內的租賃辦公室來看，總面積在1萬坪以上的項目按面積計算為5%，明顯低於東京23區的58%、大阪市的47%。世邦魏理仕的魚見修平表示，放寬限制「或將成為優質辦公室較少的京都市場發生變化的契機」。

 

       京都商工會議所的會長塚本能交表示期待稱，「將激活京都站南側等地段好但沒有充分利用的地區」。高層辦公室開發具有很好的盈利性，還有助於實現零碎土地的一體化開發。

 

       雖然有聲音期待限制的放寬頻來城市增長潛力的提升，但也有人擔心開發出現問題。如果育兒世代的人口增加，還需要建設新的學校等，對於作為政令指定都市、財政處於最糟糕水準的京都市來説，負擔並不輕。被稱為「京町家」的傳統木造房屋正在以每年800間的速度被拆除，放寬限制有可能加快這一進程。

 

       「著眼於50年後、100年後而恢復美麗景觀是對子孫後代的使命」，2007年引入限制之際，時任市長桝本賴兼曾經這樣強調。當時不顧房地産行業等的反對而引入規定，此次修改對京都市來説也是苦澀之計。

 

       熟悉城市規劃的日本立命館大學教授Limbon指出，「不僅是高度，還應當針對什麼樣的街景符合京都特色建立共識」。Limbon還表示，「在義大利等歐洲國家，國家借助法律對保護歷史街道作出規定」，認為應以整個國家的角度考慮景觀保護的理想狀態。

 

       為了增加二手住宅的供給，京都市最早將於2026年度在日本全國率先徵收「空房稅」。擁有約140萬人口、除了旅遊業之外還聚集各種産業的大城市很難堅持景觀保護一面倒。如何兼顧經濟增長與傳統，這一古都特有的問題尚未找到答案。

 

       日本經濟新聞（中文版：日經中文網）新田榮作

 

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