在日本，住宅價格的兩極分化正在加強。在市中心，房價由於高收入階層的購買意願而持續上漲，另一方面，近郊明顯減速。還出現中低收入階層減少購買、賣掉自有住房的趨勢。經濟復甦朝著上下兩個方向拉開的「K字型」跡象也體現在住宅價格上。

        

       「沒有討價還價的餘地，立刻就決定買了」，日本一對30多歲的雙職工夫婦購買了市中心地區房齡4年的住宅樓。售價8800萬日元（約合人民幣530萬元），比新建時上漲近2000萬日元（約合人民幣121萬元），但很多人有意購買。這對夫婦「由於有通過股票投資賺到的積蓄」而決定購買。

 

       在日本的大城市圈，高價住宅暢銷。日本經濟新聞（中文版：日經中文網）對日本國土交通省公開的約53萬件不動産個別交易數據進行了自主分析，結果顯示市中心價格明顯上漲。在東京都港區和千代田區，2020年4~9月每坪（約3.3平方米）住宅的交易價格漲幅超過10％，達到過去5年平均值的2倍。

 

 

       從日本全國整體來看，情況則有所不同。全日本平均交易價格同比下降6.2％。件數減少14％，明顯反映出新冠疫情的影響。

 

        「正常生活發生了很大變化」，在東京的餐飲店工作的浦上直也（化名，40多歲）自2020年春季起約有2個月因疫情而不能正常上班，在薪資減半之後離職。因無力支付每月超過10萬日元（約合人民幣6000元）的住房貸款，賣掉了房子。目前他還沒有找到新工作，很難説何時能買回房子。

 

       家庭收支拮据、放棄房子的日本人在增加。為住宅任意出售（注：無法償還貸款時，經債權方同意而出售）提供仲介服務的Knowledge Partner的諮詢件數比疫情前增加了3~5成。據稱，自2020年起在餐飲和服務業工作的人的諮詢迅速增加。

 

　

       基於日本總務省的家庭收支調查來計算自有住房比率，可以發現低收入階層的下滑尤其顯著。年收入在200~250萬日元（約合人民幣12~15萬元）的家庭的自有住房比率為60.3％，比2019年下降7個百分點。年收入不滿200萬日元的家庭為53.2％，下降了16個百分點。

 

　

       在中等收入階層當中，很多人對於新購買住房感到猶豫。東京都台東區和墨田區靠近市中心，疫情前住宅價格每年上漲7~8％，但最近出現近2％的下滑。大型住宅資訊網站LIFULL的中山登志朗表示，「隨著在家辦公的普及，更換為位置較遠但價格較低的住房的人增加」，在東京都調布市和多摩市等的郊外，也出現了房價正在上漲的地區。

 

       住宅價格變化的背景是貧富差距擴大。就職於大企業的高收入階層在疫情下工資仍保持穩定，還享受持有的資産價值隨著股價上漲而增加的好處。

 

東京（資料圖）

 

       另一方面，在疫情長期持續的背景下，餐飲和服務業工作者和非正規就業者等群體容易遭遇失業和收入減少的情況，面臨嚴峻環境。市中心的高價位住宅樓上漲，近郊的低價位獨棟住宅則因需求減少而降價。住宅價格呈現出「K字型」，反映出收入差距擴大的一面。

 

 

       海外也有很多相似的案例。在南韓，首爾的住宅樓價格3月達到平均11億韓元（約合人民幣640萬元），暴漲至5年前的約2倍。事實上此類住宅樓僅限於富裕階層持有，對此南韓民眾的不滿加強。

 

       在美國，2020年住宅價格比上年上漲9.3％。美國智庫城市研究所（Urban Institute）預測稱，到2040年，自有住房比率將為62％，比現在下降3個百分點。原因是目前的年輕階層和黑人等經濟上處於不利地位的人的購買會減少。

 

       針對住宅價格的兩極分化，日本早稻田大學教授橋本健二擔憂「也會導致地區間的貧富差距擴大」。這是因為如果高收入階層集中於市中心、中低收入階層離開市中心的趨勢加強，「地區間的稅收差將拉大，行政服務和教育水準方面會出現差異」。疫情後的政策，不能缺少避免貧富差距固定化的角度。

 

       日本經濟新聞（中文版：日經中文網）北爪匡

 

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