在從東京市谷站步行約5分鐘的高端住宅區，三井不動産Residential開發的「PARK COURT 千代田四番町」位於其一角。平均價格為每套2億日元（約合人民幣1179.28萬元）以上，價格昂貴。該公司社長嘉村徹表示「當初計劃用約1年時間完成銷售」，但在2021年1月啟動銷售後，短短半年就售罄。

   

      大和證券的高級分析師大村恒平表示，由於日本長期的低利率，容易使用貸款，同時「新冠疫情下儲蓄率提高，富裕階層對高價項目的購買意願進一步提高」。

   

      日本都市部的住宅樓價格明顯上升。日本運營房地産資訊網站「Mansion Review」的One of a kind inc.（位於東京港區）統計顯示，東京都心5區目前二手住宅樓價格比2018年上漲16％。三井不動産Residential的社長嘉村説：「兩個人都工作、收入高的有實力夫妻（power couple）即使高達約2億日元也納入購買對象」，。

   

 

      由於新冠疫情下的居家辦公浸透，發生了在城市中心居住的人「遷往郊外」的現象。另一方面，從全世界匯聚的資金湧向城市的中心，推高了中心地段的房價。

   

     行情上漲的背景是貨幣寬鬆釋放的充裕資金的流入。海外投資者正在將資金投向能獲取穩定收益率、從全球來看顯得低估的日本優質租賃住宅樓。

   

     「2020年底在東京和橫濱取得2棟租賃住宅」，美國的房地産投資公司PGIM房地産公司(PGIM Real Estate)的日本法人社長Morgan Laughlin如此表示。該公司一直以辦公樓和商業設施為中心投資日本的不動産，但今後還計劃增加公寓的買入額。

    

     看中的是租金收入除以房價的資本回報率和長期利率之差——收益率差(Yield Spread)穩定且高。德意志資産管理公司統計顯示，東京的住宅在3.5～3.9％，預計到2025年也基本不會改變。

   

     世界住宅價格因新冠疫情下的貨幣寬鬆而在上漲。在美國，4月的標普CoreLogic凱斯-席勒房價指數比上年同月上漲14.6％，創出有統計數據的1987年以來最高增速。倫敦和首爾等其他大城市房價也明顯上漲。

   

    

     雖然城市地區明顯上漲，但觀察世界整體，日本的項目仍被認為「性價比高」。在美國等地出現縮減量化寬鬆規模的趨勢的背景下，主流觀點仍認為日本將長期維持超低利率。PGIM房地産公司日本法人的社長Morgan Laughlin表示，「在低利率背景下，（對日本住宅樓的）不動産投資具有吸引力。即使是在新冠疫情下，對日本的關注也沒有下降」。

    

      但是，資金並未流向所有的住宅樓。便利性糟糕的郊外項目被敬而遠之，價格正在下跌。城市中心和郊外明顯形成分化，「K型分化」正在加強。

     

       「雖然定價與行情相比偏低，但還是陷入苦戰」，日本一位房地産行銷人員如此抱怨。因為湘南地區（神奈川縣）的JR東海道線沿線的住宅樓在銷售開始半年之後的現階段，仍沒有完成銷售的時間表。在東京23區之外，還有推出2年以上仍未售罄的超高層住宅樓。

     

      郊外住宅樓的買家多為一般的工薪族家庭。在收入增長乏力的情況下，缺乏購買餘力。郊外的住宅樓還與低價獨棟住宅形成競爭。大和證券的大村認為，「新冠疫情導致家庭年收入差距擴大，也是城市中心和郊外形成兩極分化的背景」。

      

      野村證券的不動産行業分析師福島大輔指出，「如果新冠疫情平息，受經濟活動重啟推動，富裕階層的資金將趨於活躍，有可能進一步推高城市中心住宅樓的人氣」。

    

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