全球房價已從上漲轉為下跌。在瑞典等國，比頂峰下跌約1成，美英德等主要國家也自夏季開始下跌。這是為了抑制通貨膨脹的加息帶來的「效果」，但如果全球250萬億美元規模的房地産市場迅速收縮，對家庭債務和金融機構的影響將難以避免。東歐等國出現金融系統風險的前兆。

 　　

　　加拿大出現混亂

 　　

　　「北美的房地産市場出現混亂」。加拿大的大型房地産基金Romspen于11月8日宣佈，鑒於感到不安的投資者希望抽走資金的要求湧現，目前停止受理贖回。在作為融資方的不動産企業中，4成難以償還本息。

　

 　　

　　加拿大銀行（央行）把基準利率提高至3.75％，此前火爆的加拿大住宅市場明顯改變。當地統計的加拿大國家銀行全國綜合房價指數顯示，9月的房價比8月下跌3.1％，創出有可比數據的1999年以來的最大單月跌幅。房子賣不出去，企業陷入資金週轉困難，基金和銀行等出資方受到的影響不斷加強。

 　　

　　2020年為了應對新冠疫情，全球各國中央銀行聯袂下調利率。充分利用低利率買房的人在全球範圍增加。經濟合作與發展組織（OECD）的數據顯示，成員國的平均房價比2019年上漲35％。

 　　

　　但是，由於為了遏制通貨膨脹的迅速加息，房地産市場正在發生異變。當地統計顯示，紐西蘭房價以2022年1月為頂峰，截至10月下跌11％。在瑞典，自3月的頂點到9月下跌了11％。

　　

此前火爆的加拿大住宅市場因加息而完全改變（REUTERS）

  　　

　　率先加息的國家和市場過熱的國家的房價下跌日趨明顯。從北歐來看，俄羅斯進攻烏克蘭帶來電價上漲，這也導致了住宅需求的下滑。美英德等主要國家也自夏季起開始轉為房價下跌。

 　　

　　瑞銀集團（UBS）的數據顯示，25個主要城市的2022年中期房貸利率與1年前相比漲至2倍。該公司認為「房價今後或將迎來顯著的調整」。房貸利率上升，在美國30年期房貸利率漲至7％，創出21年來最高水準。房貸申請件數已降至1997年以來的最低水準。

　　

　　　 　

　　住宅市場的規模巨大。英國房地産服務商第一太平戴維斯（Savills）的數據顯示，全球住宅資産的價值截至2020年為250萬億美元，達到股票市場（約100萬億美元）的2.5倍。如果房地産市場邁向萎縮，將給家庭和銀行等廣泛方面帶來負面影響。

　　

　　南韓正在擔憂房價對家庭的影響。在南韓，債務佔可支配收入的比率達到200％左右，在全球範圍也顯得偏高。過去5年裏，南韓全國平均房價漲至約2倍。首爾市的房價按日元計算超過1億日元（約合人民幣508.9萬元），很多家庭申請了超出收入水準的房貸。貸款的超過8成是浮動利率，利息負擔的增加將對家庭構成直接打擊。

   　　

　　銀行經營將動搖

    　　

　　在東歐，房地産行情已導致銀行破産。在波蘭，9月格廷諾布爾銀行（Getin Noble Bank）成為公共支援的對象。該國的房貸在金融危機以後一直存在問題。能以低利率獲得的瑞士法郎的房貸流行，但波蘭貨幣茲羅提兌瑞士法郎貶值，無法償還貸款的個人增加。今年的貨幣貶值和房價下跌造成進一步打擊，正在動搖銀行經營。

　　

  　　

　　面對住宅市場的異變，央行的態度也開始出現變化。澳大利亞儲備銀行（央行）在10月的理事會會議上把上調基準利率的幅度縮小為0.25％。澳大利亞的房價正在以11年來最快速度展開調整，據稱央行顧及了住宅市場。

  　　

　　英國牛津經濟研究院（Oxford Economics）估算稱，房價下跌導致的負財富效應、投資減少、貸款標準收緊等逆風疊加之際，全球國內生産總值（GDP）增長率有可能從1.3％迅速降至0.3％。

 　

　　房價的下跌符合遏制通貨膨脹這一目的。不過，受益於低利率而膨脹的房地産市場面臨迅速萎縮的風險。

 　

　　日本經濟新聞（中文版：日經中文網）今堀祥和，松本史 雪梨，細川幸太郎 首爾

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