東京中心的二手住宅的平均價格目前已超過1億日元（約合人民幣501萬元）。瞄準未來出售收益的海外投資者的購房熱情推高了價格水準。在東京圈，很多區域的二手房價格與新建時倒掛，有些房源的價值甚至暴漲至2.5倍。價格上漲到了普通家庭無法出手的水準，房子作為「住」的功能開始淡化。

 

東京

 

       「麻布臺和青山有好房子嗎？」橫濱市的房地産仲介公司List Sotheby’s International Realty不斷接到來自亞洲富裕階層和房地産投資者的諮詢。該公司董事福島麥驚訝地表示：「東京中心高價房子的洽購依然很強勁」。

 

       由於海外買家的購房熱情高漲，無論是新房還是二手房，價格都在持續上漲。

 

       六本木一丁目的二手房漲至新建時的2.5倍

 

       不動産資訊服務公司東京KANTEI發佈的「轉售價值」（resale value）清晰地顯示出了二手房轉賣價值的高漲程度。該公司將建成10年左右的二手住宅的平均期望售價與新建時的價格進行對比，計算出了轉售價值。

 

       2022年東京圈的平均轉售價值為132.5％。同比上升12.7個百分點，出售價格是新建時的1.3倍。2018年為91.4％，價格低於新建時。2020年超過100％，價格出現倒掛，並且仍在上漲。

 

 

       按車站來分，排在首位的是東京地鐵南北線的六本木一丁目站，轉售價值為251.6％。東京地鐵千代田線的新御茶之水站為208.1％，小田急小田原線的代代木上原站為192.0％。在作為調查對象的398個車站中，有389個車站（相當於總體的98％）出現了二手房價格超過新建時的「倒掛現象」。

 

       與公示地價的漲幅相比，二手住宅的價格高漲程度十分突出。截至2022年1月1日，六本木一丁目站周邊地區的公示地價為每平方米327萬日元，僅為10年前的1.5倍。

 

       海外買家偏愛「便宜」的日本

 

       二手房價格高漲的主要原因在於來自海外的投資需求旺盛。除了日本的新建房屋外，海外房地産投資者還喜歡購買日本的二手住宅，原因有幾個。其中之一就是相對便宜。

 

       日本的房地産本來就比香港及新加坡等亞洲城市便宜。2022年日元匯率走向貶值，對海外投資者來説，日本的房地産就更便宜了。投資者認為行情還有上漲空間，因此看好未來的出售收益。

 

       由於投資環境相對好，日本也容易被選擇。海外投資者存在將持有房産分散在各地的傾向。在亞洲，有力的投資對象主要是日本和中國。在中國，市場有可能由於相關部門強化限制等原因而變得不穩定，投資者難以作出投資判斷，因而日本成為選擇對象。

 

       二手房的交易多於物流設施及商業設施等。很大一個因素是易於獲得交易動向及業績等投資的判斷材料。由於獲得資訊很方便，不看房而直接買賣的情況也不少。

 

       日本普通家庭買不起

 

       海外投資者為了可以隨時出售持有的住房，並不用來出租，也不用於到日本旅遊時臨時居住等居住用途。這些海外投資者將手伸向東京都心的優良房産，推高了價格水準。

 

       東京KANTEI公佈的東京都心6區（千代田、中央、港區、新宿、文京、澀谷）的二手房價格5月為70平方米（使用面積）1億256萬日元（約合人民幣514萬元），持續刷新2002年開始統計以後的最高紀錄。

 

       東京KANTEI的主任研究員高橋雅之表示：「就連資金相對寬裕的有能力夫妻（PowerCouple）也買不起了。二手房變得‘高不可攀’」。

 

       受實際需求放緩的影響，二手房庫存從2021年夏季前後開始持續增加。東京都心6區掛出的流通套數5月為4099套，比上年同月多16％。List Sotheby’s International Realty的福島也表示「根據條件不同，還出現了完全沒有買賣動向的房子」。

 

 

       由於旺盛的投資需求支撐著部分高價房，即使在庫存增加的背景下，東京都心6區的價格也保持高水準。今後價格也有可能從地段等條件比較差的房子開始進行調整。

 

       房子即使變成二手，價格仍然「上億」。留給有居住需求的普通家庭的選項就是租房或者購買小規模的獨棟。東京都心的住房正由居住用途變成交易用途。

 

       日本經濟新聞（中文版：日經中文網）桝田大暉

 

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