海外投資者正在擴大對日本房地産的投資。日本西武控股的酒店和娛樂設施出售招標有多家外資基金參加，最終新加坡政府投資公司（GIC）預計以約1500億日元金額中標。在全球房地産價格上漲的背景下，能以低利率融資的日本作為相對便宜的投資對象，成為外資的目標。

 

       在西武控股酒店出售過程中，進入到招標最終階段的是GIC和美國黑石集團這2家企業。GIC是管理新加坡政府的金融資産的全球性基金，在日本以房地産為核心展開投資。

 

       在新冠疫情下，外資基金對日本房地産的投資依然活躍。房地産服務企業世邦魏理仕（CBRE）的統計顯示，2021年海外投資者的購買額約為1.1萬億日元，連續3年突破1萬億日元。海外投資者佔到整體交易額的約3成，成為主要買家。

 

       其背後存在全球基金的膨脹。由於資金過剩，投資資金持續流入，據英國諮詢公司Preqin統計，2021年完成融資的房地産基金的合計金額達到約1660億美元，比上年增加逾1成。

 

       以歐美資為中心的大型基金由於當地的房地産市場出現過熱跡象，正在增加對亞太地區的資金配置。在這種趨勢下，具有亞洲數一數二的市場規模、房地産投資相關立法也較為完善的日本受到關注。

 

       日本的房地産受到關注的另外一個原因是融資利率低。基金在購買房地産時，為了提高投資效率，會通過金融機構貸款支付購買額的5～7成。年租金收入除以購買價格得出的投資收益率和貸款利率之間的收益率差越大，對基金來説越是有吸引力的市場。

 

 

       在維持超低利率的日本，這種收益率差穩定且巨大。雖然房地産價格處於歷史性高點附近，但與全球相比，日本有望獲得較高回報。一家美國大型基金計劃在日本投資數千億日元規模，該公司高管表示，「目前，集團內最忙碌的恐怕是東京事務所的員工」。

 

       作為資金提供方，日本國內金融機構也對除了利率之外還有望獲得手續費收入的房地産相關貸款持積極態度。日本一家大型銀行的一把手透露，「由於整體上能獲得的收入很大，房地産對金融機構來説是重要行業」。

 

 

       2022年，接受日本財務省委託的瑞穗信託銀行將實施東京的大型樓宇「大手町Place」的政府持有部分的出售招標。交易金額超過3000億日元，在日本國內的房地産交易中預計創出歷史最高規模，外資基金非常關注。

 

大手町Place（東京都千代田區）

 

       風險因素是利率上升。一般來説，房地産被視為抵禦通貨膨脹的資産，但其前提是成本走高的部分能通過轉嫁到租金上來消化。現房房地産受到歡迎，利率上升對追求回報的房地産投資信託（REIT）來説是負面因素，這一看法根深蒂固，東證REIT指數比2022年初下跌7％。

 

       在雷曼危機之前的2008年上半年，投資者的面孔出現多樣化，包括德國的基金擴大對日本的投資等。外資基金相繼進入日本市場，也是全球房地産市場過熱的證明。看起來強勁的市場意外走向惡化的風險也在提高。

 

       日本經濟新聞（中文版：日經中文網） 和田大藏

  

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