NIKKEI——日本經濟新聞中文版

      日本國內外的投資資金正在流入日本房地産。包括上市不動産投資信託（REIT）和私募基金在內，資産額截至2021年6月底超過44萬億日元，創出了歷史新高。受低利率困擾的日本地方性銀行和日本境外投資者看好收益率穩定的日本房地産。在新冠疫情導致企業放棄自有房地産的趨勢加強的背景下，基金成為接盤俠。

      日本三井住友信託銀行基礎研究所統計顯示，在東京證券交易所上市的REIT和私募基金的投資商品的資産額截至6月底達到44.1萬億日元，比1年前增加3.4萬億日元。在日本銀行（央行）啟動異次元貨幣寬鬆的2013年以後持續增加。

      其中，在鎖定投資人數的情況下展開投資的私募基金增加明顯。2018年以後資産額擴大勢頭加強，目前突破23萬億日元，超過逾20萬億日元的上市REIT。

東京丸之內的商務樓群（資料圖）

      支撐私募基金的是地方性銀行和信用金庫等日本地區金融機構。日本第一生命控股旗下的私募REIT投資公司、第一生命不動産資産管理的社長牧內克司表示「最近2年左右，投資者擴大至排名靠前的地方性銀行等」。

      另外，外資基金的大型交易也很突出。美國投資基金黑石集團3月決定以約600億日元從日本近鐵集團控股取得8家酒店。新加坡政府旗下的REIT豐樹北亞商業信託(Mapletree North Asia Commercial Trust) 5月斥資約400億日元取得日本惠普總部大樓。

      據大型房地産服務商世邦魏理仕(CBRE)統計，2020年海外對日本房地産的投資額比上年增加24％。在世界整體跨境房地産投資資金減少19％的背景下，對日本的投資意願並未減弱。

      房地産價格除以租金收入的投資收益率穩定在3％左右。在私募基金中投資日本國內外房地産的「全球型」基金買入的日本房地産也呈現增加態勢。

      基金正在成為受新冠疫情困擾的企業的接盤俠。觀察日本城市未來綜合研究所統計的2021年1～6月日本國內房地産的出售額（按公開數據計算），事業法人（不含房地産和建築）和金融法人為6583億日元，創出雷曼危機前的2008年1～6月以來的最高水準。該研究所的常務研究理事平山重雄指出「外資基金已成為（日本房地産的）主要買家」。