東京23區的新房價格平均達到1.3億日元

 　　

　　在日本，最近感到房價高的人應該很多。如果把視線鎖定為東京都中心，房價進一步上漲的真相將浮出水面。日本不動産經濟研究所（位於東京新宿區）的統計顯示，2023年1～6月的東京23區新房平均價格達到歷史最高的1億2962萬日元（約合人民幣639.95萬元）。均價超過了1億日元的大關。

  　　

　　研究所的高級主任研究員松田忠司解釋稱，「2023年春季供應了平均為2億～4億日元左右的超高價項目，推高了平均水準」。特別是東京都港區的「三田Garden Hills」、「WORLD TOWER RESIDENCE」等樓盤的影響突出。松田忠司表示，「像今年這樣高價項目集中的情況很少見，2024年上半年（均價）有可能會暫時下降，但降至2022年以前水準的可能性很小，整體上將繼續保持上升趨勢」。除了建材和人工費上漲之外，最近購地成本也呈現上升趨勢，從供應端來看，東京23區的高房價似乎不會動搖。 

 　　

　　這麼高的房價是否會讓買房需求缺乏後勁呢？日本房地産調查公司東京KANTEI（位於東京品川區）的執行董事井出武表示，「雖然並非全部，但部分實際需求群體正在接受高價。很大程度上是因為在買房時就加入了作為投資的價格上漲預期」。 

 

　　波及二手房市場

 　

　　新房的漲價也影響到了二手房的價格。東京KANTEI針對2022年東京圈的住宅以地鐵站等為單位調查周邊行情，結果顯示在作為調查對象的398個車站中，超過9成車站周邊的二手房價格高於原來新房發售時的價格。進入2023年以後，如果鎖定東京都心6區（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區），也有不少月份的二手房均價超過1億日元。  

     

　　 

　　井出武表示，「即使是為自住的實際需求購房者，對資産價值進行更詳盡計算後再買房的人也很突出。即使買房的負擔很重，但房價上漲的預期也會支撐買房需求」。日本房地産公司Condominium Asset Management（位於東京千代田區）的社長渕之上弘和也表示，「在新房價格高漲，受到關注的區域，總體而言二手房也會漲價。這種趨勢會進一步推高今後的新房價格」，稱之為「高價帶來高價」的格局。

 　　

　　此外，利率的影響也很大。雖然目前日本部分固定型房貸利率有所上升，但浮動型房貸的年利率仍為0.3%左右。即使是過億日元（約合人民幣493.71萬元）的住宅，如果是35年等額本息，每月負擔僅約為25萬日元（約合人民幣1.23萬元）。

     　　

　　押注房價上漲和低利率的不僅僅是實際需求群體。海外投資者對日本的高價住宅的興趣也很濃厚。有觀點指出，「雖然匯率動向是不透明因素，但與美國等海外主要城市相比，東京市中心的房地産價格仍然適中，頗具吸引力。日元稍微升值不會導致購買意願減弱」（松田忠司）。

    

　　東京23區的過億日元新房數量在日本全國領先

   

　　近年來，福井縣、香川縣等日本的地方城市也開發了每套超過1億日元的住宅。當然，與日本全國範圍內因過億日元住宅熱潮而沸騰的泡沫經濟時期相比，令人意外的事實浮出水面。東京KANTEI的調查顯示，在日本全國新供應的過億日元住宅中，2022年東京23區竟然佔到7成以上。雖説整體數量正在逐漸增加，但除東京23區以外的日本全國過億日元住宅數量加起來也只有23區的3分之1左右。

 　

　

　　為什麼會出現如此明顯的區域差異呢？Condominium Asset Management的社長渕之上弘和表示，「地方的過億日元住宅的買家，僅限於當地企業主和開醫院的醫生等因某些情況而無法離開的‘地方名流’」。他認為日本的地方無法像東京23區那樣，由房價上漲預期帶來購房需求群體擴大。此外，不動産經濟研究所的松田忠司也表示，「日本的地方也不太吸引海外投資者的目光」。這與日本在泡沫經濟時期中心城區地價暴漲，過億日元住宅供應區域甚至擴大至地方郊區形成了對比。

  　

　　

　　東京KANTEI的井出武表示，「在現在的住宅市場，無論是買家還是賣家，都更加重視資産性，而不是單純的居住屬性。照此下去，向價格有望保持堅挺的東京都中心集中的趨勢今後可能進一步加強」。

    

　　遺産稅的計算規則改變，但對市場的影響有限

   　  

　　日本國稅廳於2023年6月底推出了一項規則修訂草案，以防止「買房避稅」（利用住宅的實際價格與遺産稅的評估額之差來壓低遺産稅），計劃從2024年1月開始實施。富裕群體以避稅為目的，買入高價住宅的需求有可能萎縮，但是對整體的價格動向是否具有影響呢？

   

　　

　　不動産經濟研究所的松田忠司預測稱，「雖然也會有一部分人推遲買房，但是出於避稅以外目的的購房者很多，新買家將很快出現。很難想像會對市場産生很大的影響」。東京KANTEI的井出武也表示，「即使分析規則修正案公佈後的數據，被認為經常被用來避稅的高價超高層住宅的較高樓層等的買賣動向也沒有變化，（修訂草案的）影響有限」。

       

　　日本經濟新聞（中文版：日經中文網）堀大介

 　　

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