眼下，資金正在流入全球房地産投資信託（REIT）。全球REIT總市值達到2.5萬億美元，創出歷史新高。美國的新冠病毒疫苗接種取得進展，人員流動呈現出恢復趨勢，商業設施和辦公室等此前被推銷領域的REIT觸底反彈。以數據中心為代表的增長領域也在繼續獲得資金。但另一方面，如果為了應對通貨膨脹而繼續上調利率，造成利率大幅上升的話，投資者將面臨不得不降低REIT估價的風險。

          

   

      QUICK FactSet的統計顯示，截至12月9日，全球REIT總市值達到2萬5438億美元，比2019年底的水準高出近兩成。REIT價格曾在2020年春季新冠疫情發生後，因房地産市場行情堪憂而一度陷入低迷，但從去年底開始進入恢復局面。

     

      其中，資金流入明顯的是擁有全球最大REIT市場的北美。總市值已經比2019年底的水準高出25％。2021年，美國REIT中總市值最大的住宅REIT的價格上漲46％，辦公室REIT和酒店REIT分別上漲13％和6％，資金正在回流至受新冠打擊較大的領域。

    

美國的商業設施（肯塔基州，REUTERS）

  

      美國還有一個優勢是房産分散在物流及數據中心等增長領域。數據中心等的REIT在新冠疫情下也保持堅挺，2020年和2021年資金持續流入。

 

      另一方面，包括日本在內的亞洲REIT增長相對緩慢。背景是各地區的通貨膨脹預期存在差異。以租金收入為收益來源的REIT被認為即使在通貨膨脹下也有望穩定擴大收益，但像日本那樣，如果物價上漲緩慢，也很難指望租金上漲。因此，也有看法認為「東證REIT指數要想恢復到2019年底的水準要等到明年年底」（摩根士丹利MUFG證券的分析師竹村淳郎）。

  

      中國的房地産行情的不確定性也是投資者暫緩購買亞洲REIT的一大原因。三井住友德思資産管理的首席基金經理秋山悅朗指出「雖然香港和新加坡的亞洲REIT的收益環境良好，但不適合冒險」。

  

      有很多人認為2022年以後資金仍會流入REIT。日本日生資管(Nissay Asset Management)首席投資組合經理各務圭指出「隨著經濟活動重啟，辦公樓及其周邊的餐廳等商業設施的空置率有望降低」。美國REIT的分紅率近3％，依然高於美國國債的利息，仍對投資者有吸引力。

       

   

      由於REIT大多是購買地産的借款，因此利息猛漲的可能性較小。在籌資方面，富達投資(Fidelity)宏觀策略師重見吉德表示「金融危機以後，美國的REIT正在降低負債率及延長公司債務年限，沒有以前那麼不好的影響」。

  

      不過，如果利率上升，根據來自租金的未來現金流計算的REIT的現有價值就會下降，因此仍存在投資價值減弱的風險。

   

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