NIKKEI——日本經濟新聞中文版

      在恒大集團信用風險籠罩全球市場的情況下，6月發行的中國房地産投資信託基金（REIT）市場則表現出眾。截止到9月底，9隻基金的交易價格均較6月底上漲，平均漲幅接近1成。在全球都在規避風險的情況下，作為“震源地”的中國房地産市場表現出色的背景原因究竟是什麼呢?

      6月21日，中國共有9隻REIT同時在上海和深圳的證券交易所上市。之前中國也出現過以機構投資者為對象的未上市私募REIT，但推出面向個人投資者的公募REIT尚屬首次。與日本、美國的REIT一樣，中國的REIT機制是把在市場上募集的資金作為本錢投資于實物資産，然後向投資者分配收益。

      從基金交易價格來看，上漲勢頭十分明顯。從6月末到9月末，9隻基金的平均漲幅達到9％。投資于廢棄物處理設施的首鋼綠能和投資于污水處理廠的首創水務分別大幅上漲19％。投資于高速公路的浙江杭徽上漲11％，投資于倉儲物流的普洛斯也上漲10％。

      而同一期間的上證綜合指數下跌1％，美國道瓊斯30種工業股平均指數下跌2％。標普發達國家REIT指數下跌1％，日本東證REIT指數也下跌了4％。與股票市場和國外REIT市場相比，中國REIT的表現十分出色。

      其背景原因是中國相關部門對REIT實施的大力“保護”。上市條件為過去3年以上擁有穩定的運營業績，對象地區僅限于北京和上海周邊等大城市圈。資産有息負債率（有息債務佔總資産的比率）控制在20％以下，單日價格波動幅度限制在10％以下。

      上市基金僅限于高速公路、工業園區、倉儲物流等基礎設施領域。在以上市為目標的討論過程中，也探討過像日本和美國那樣投資于寫字樓和住宅的基金，但考慮到房地産市場過熱，最後放棄了這樣的基金。

      與價格容易隨市場行情漲跌的辦公樓等相比，基礎設施的收入被認為比較穩定。德意志資産管理公司(Deutsche Asset Management)亞洲太平洋不動産研究主管小夫孝一郎認為：“由於限定於基礎設施，不應該與日本和美國的REIT同樣對待，但幾乎沒有受到恒大集團債務問題的影響”。