日本平均8年收入可買房，東京達到13年

2022/01/11

在日本，一套住房需要用幾年的收入才能買得起呢？日本民間調查數據顯示，日本全國新建住宅均價是居民年收入的約8倍，在東京都則達到約13倍。東京都內住宅價格持續上漲，已變得讓很多人可望不可及，但需求依然旺盛，人氣未見減少。除受益於低利率政策外，隨著與活躍的二手房市場形成共鳴而提高的流動性也支撐著高房價收入比。

據日本房地産調查公司東京KANTEI（東京品川區）公開的資料，2020年顯示新建住宅均價是居民平均年收入幾倍的「房價收入比」方面，日本全國平均為8.41倍。從各都道府縣來看，房價收入比最高的是東京都的13.4倍，當地居民平均年收入為596萬日元（約合人民幣32.8萬元），而住宅價格高達7989萬日元（439.1萬元）。房價收入比創下過去15年最高水準。

一般在日本購房利用住房貸款時「房價收入比在5倍以內是一個標準」。背景之一被認為是1992年宮澤喜一內閣提出的「生活大國五年計劃」。該計劃提出了用5倍的年收入就可以購買日本大都市圈住宅的目標。但是，日本居民平均年收入20年基本沒有上浮，而住宅均價最近10年上漲了2000萬日元以上。

尤其是東京都心部分超過1億日元的「過億住宅」增加，有限的富裕階層一直拉動著需求。據日本不動産經濟研究所的數據，最近中心部東京23區的住宅均價為8327萬日元（約合人民幣457.5萬元）。與日本國內整體的平均年收入簡單比較的話，東京23區的住宅價格達到年收入的19倍。可以説已達到普通消費者買不起的水準。

即便如此，新建住宅的需求依然旺盛。預計2022年東京都內的住宅上市套數將增加4％。東京KANTEI的主任研究員高橋雅之表示「即使房價收入比達到13倍，由兩個人分擔的話，負擔就會減小」。他認為，雙職工家庭紛紛購買住宅，每人平均負擔在降低。

日本野村不動産的專務執行董事中村治彥表示「購買本公司首都圈住宅的人7成是雙職工家庭」。據介紹，大多是家庭年收入在1200萬～1300萬日元（約合人民幣66~72萬元）的人購買價值7000萬～8000萬日元左右的住宅。

野村不動産作為購買價值8300萬日元新建住宅的典型案例，舉了年收入800萬日元的丈夫和年收入500萬日元的妻子貸款35年共同購買住宅的例子。如果根據年收入來分擔住宅價格，每個人的房價收入比只有6倍左右。雖然高於5倍，但在如今的低利息之下，很容易借到住房貸款。如果是雙職工家庭，可以説尚能跟得上住宅價格上漲的速度。

另一方面，據東京KANTEI的數據，東京二手房價格（按使用面積70平方米換算）截至2021年11月為5971萬日元（約合人民幣328.6萬元），同比上漲12.1％。從都心6區來看，同比上漲9.3％，達到9363萬日元（約合人民幣515.3萬元）。二手房價格上漲緩解了新建住宅未來資産價值縮水的擔憂，降低了心理門檻。

東京KANTEI的高橋表示「（最近）也有老年人家庭在稍靠郊區的同區域內從獨棟住宅換到車站附近的普通住宅的情況」。在東京都多摩市的多摩河邊有一處在推進建設的住宅「Brillia Tower 聖跡櫻丘 BLOOMING RESIDENCE 」。這是由開發商東京建物等開發、距離最近車站徒步只需4分鐘的便利性很高的樓盤。從簽約者的年齡層來看，約3成在60歲以上。2成以上本來就住在當地的多摩市。也有住在附近的老年夫婦因為「自己管理獨棟住宅很辛苦」等而決定置換。

在東京都心周邊，出現老年人賣掉當地獨棟住宅房置換為普通公寓的動向

據日本大和綜研介紹，日本的存款及有價證券等金融資産的6成掌握在60歲以上群體的手中，預計大約10年後仍會保持這種趨勢。賣掉曾長年居住的獨棟住宅、選擇普通公寓作為「居住至終老」的老年人的儲蓄也跟雙職工家庭等，在日本的購房群體中擁有一定的存在感。

兩者的共同點是「置換」。一般是根據養育孩子等生活階段，靈活置換住房。一位購買了東京都內住宅的30多歲男性表示「將來也有可能出手，不過感覺作為資産有吸引力，因此決定買下來」。對Power Couple（高收入夫婦）而言，資産價值高的住宅有可能增加換房的本金。對Power Senior（高收入老年人）而言，如果想要追求良好的居住環境，即便高價的住宅也會出手購買。這樣的格局正在形成。

走向長期化的新冠疫情抓住了人們追求更好的居住環境的動向，讓二手房也出現在了過去由租賃住宅換到新房再換到獨棟住宅的日本人的「住宅遊戲」中。由新冠疫情推高的日本的住宅行情將持續到何時，值得關注。

日本經濟新聞（中文版：日經中文網）森匠太郎

相關新聞