日本的住宅正變得越來越小。為了應對建築費用長期上漲，新房面積縮小的趨勢正在擴大。要維持價格水準，不得不把房屋設計得狹小，屬於「實際漲價」。這種趨勢還波及二手房市場。如果不利用空置房等未使用的住宅確保適當的居住環境，日本有可能成為難以居住的國家。

 　　

　　「沒想到變化這麼大」。住在東京都的40多歲上班族感到驚訝。10多年前，他花費約8000萬日元（約合人民幣406.25萬元）購買了一套80㎡的新房。但對公用設備等有所不滿，考慮購買附近即將竣工的住宅。但是，同樣的8000萬日元能買到的房屋只有65㎡左右。他唉聲嘆氣地表示，「這麼小的地方沒法住，早早放棄了買房」。

 

 　　

　　日本住宅面積的縮小趨勢越來越明顯。針對住宅金融支援機構的「Flat35」（最長35年的長期固定利率住宅貸款）的用戶調查顯示，從2021年度的住宅平均面積來看，新房為64.7㎡、二手房為68.2㎡。與10年前相比，新房面積縮小10%、二手房縮小5%。甚至部分獨棟房屋的面積也在縮小。

　 　　  

　　新房價格超過泡沫經濟期，創出歷史新高

  　　

　　日本總務省的「住宅和土地統計調查」顯示，包括租房在內的住宅整體面積截至1990年代一直處於擴大趨勢，但最新的2018年調查卻比上次（2013年）縮小。

 　

　　原因何在呢？不動産經濟研究所（位於東京新宿）的高級主任研究員松田忠司表示，「最主要原因是建築成本上漲」。特別是「安倍經濟學」正式啟動的2013年以後，由於建築需求擴大等原因，建材費和人工費上漲。目前受到烏克蘭危機的影響，上漲勢頭加強。結果，減少住宅面積、控制總價的趨勢正在加強。

      　

　　通過上述措施，抑制每套住宅總價的傾向很明顯。從新房價格來看，東京圈的平均價格在2021、2022年連續2年創出超過泡沫經濟期的歷史新高。如果不減少面積，價格進一步上漲也不奇怪。 

     　　

　　日本房地産公司Condominium Asset Management（位於千代田區）的社長渕之上弘和表示，「公用的樓道門廳等使用的材料降低品質的趨勢也很突出」。由於材料費用上漲，在食品等部分領域，通過減少容量來抑制價格上漲的「隱形漲價」成為話題。住宅領域也出現了類似的現象。

      　

　　與此同時，購房群體的變化也助長了這一趨勢。不動産經濟研究所的高級主任研究員松田忠司分析稱，「由於家庭結構的變化，單身人士、無孩夫婦、老年人買房的情況增加」。從人口普查來看，1980年單身家庭佔日本整體的不到20%，到2020年增加到38%，夫妻和有子女的家庭則從42%減少到25%。

 

　　 　

　　小戶型住宅的需求強勁。原因是即使在面積上妥協也希望住在交通便利地區的群體增加。不動産經濟研究所的調查顯示，在東京圈的住宅中，緊湊型住宅（30～50㎡以下）的佔比在2020～2022年連續3年超過10%，處於歷史最高水準。

 

東京都內的住宅區

 

　　另一方面，仍有很多育兒家庭等希望擁有寬敞的住宅。對於這些人來説，令人頭疼的是被新房拖累，連二手房面積也已觸及天花板。

   　

　　空置房達到849萬套，積極利用勢在必行

   

　　房地産調查公司東京KANTEI（東京品川區）的執行董事井出武指出，「住在寬敞住宅裏的人考慮換房時，如果不做好花大錢的心理準備，多數情況下買的一手新房無法確保和原來一樣大的面積」。這樣一來，放棄出售（現有住房）的情況就會增加，較寬敞的二手房也不容易出現在市場上。

     　　

　　今後會發生什麼情況？井出武預測稱，「面積縮小的趨勢不會輕易改變」。這在很大程度上是因為新房的建築費上漲植根於勞動力短缺等結構性因素。如果新房的環境不變，就缺乏推動二手房市場明顯改變的因素。

   　

　　在日本人口減少和老齡化不斷加劇的情況下，單純擴大住宅面積的措施很難稱得上合理。Condominium Asset Management的社長渕之上弘和強調稱，「擴大個人空間的面積是有限度的。需要下功夫擴大住宅內多人共用的部分，保持平衡」。

   　　

　　截至2018年，日本約有849萬套空置房，存在未被利用的面積。其中，對比較寬敞的獨棟住宅和共同住宅進行改造，增加擴充了公用空間的合租住宅（Share House）等是一個方案。如何在應對成本上升的同時改善居住環境？需要從根本上轉變思路。

   　　

　　日本經濟新聞（中文版：日經中文網）堀大介  

　　

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