在日本，投資用房地産貸款（Apartment Loan）正在增加。在2023年1～3月，日本國內銀行新增貸款8843億日元，比上年同期增長4％，季度新增貸款額創出5年來新高。除了地方銀行外，樂天銀行等網路銀行也在擴大貸款。日本住房的銷售價格創新高，也有人指出過熱的投資存在風險。

    

　　據日本銀行（央行）介紹，面向「個人住房租賃業」的設備資金新增貸款額到1～3月連續8個季度增加。儘管各季度的新增貸款額在2016年7～9月達到1.2415萬億日元的峰值後持續減少，但從2021年左右開始再次轉為增加。

 

   　 

　　對投資用房地産貸款變得積極的是網路銀行。樂天銀行面向投資用住宅樓的貸款餘額截至2023年3月底為5087億日元，比1年前增加了8成。達到2020年3月底的約8倍。主要面向購買出租用住宅樓的人提供貸款。

    　

　　索尼銀行也在以單套租賃用住宅樓為中心，擴大投資用房地産貸款。雖然面向投資用房地産的貸款額並未公開，但截至2023年3月底，住房貸款總額為2.9925萬億日元，增長了15％。面向投資用房地産的貸款被認為達到數千億～近1萬億日元，推動了整體增長。

    　　

　　日本部分地方銀行也繼續對投資用房地産貸款表現積極，橫濱銀行的住房貸款餘額為1.8658萬億日元，同比增長3％。靜岡銀行的住房貸款餘額同比增長5％。

   

 　　

　　從日本銀行開始異次元貨幣寬鬆的2013年左右開始，日本的投資用房地産貸款餘額逐漸增長。因為除了房産升值預期外，在進行繼承時等情況下（房産）有節稅效果。但2016年以後，隨著日本銀行和金融廳開始指出地方銀行的投資用房地産貸款增加，餘額轉為趨於減少。2018年，日本駿河銀行（Suruga Bank）因圍繞共用房屋的不合理融資接到業務改善命令，各銀行進一步收緊融資政策。

   　　

　　與2013～2016年左右相比，最近面向單套租賃用住宅樓的貸款與面向普通住宅（Apartment，編者注：通常為鋼材或木結構的低層多套住宅）的貸款相比明顯增長。普通住宅的融資額在數千萬日元，而單套租賃用住宅樓1000萬日元左右（約合人民幣50.05萬元）即可購買，因此年收入低的人也可以參與。

     　

　　在面向普通住宅（Apartment）貸款減少的情況下，銷售公司把重心轉移到仍有前景的單套租賃用住宅樓市場。部分金融機構也以單套租賃用住宅老用途為中心，放出更多的貸款。單套租賃用住宅樓發生壞帳時，每套房子的損失額較小，因此更容易放貸。

   　　

　　日本房地産投資資訊網站「健美家」的數據顯示，在該網站登記的單套租賃用住宅樓的日本全國平均售價在2023年1～3月達到1629萬日元（約合人民幣81.47萬元），刷新了開始統計以來的最高值。10年裏價格翻了一番。普通住宅（Apartment）和整棟住宅樓的價格也創出新高。

   

    　

　　樂天銀行的社長永井啟之表示，「我們只受理東京和大阪等地區的車站附近的流動性高的房子」，並解釋稱這樣的房子壞帳風險較低。

      　 　 

　　今後日本房地産市場的擔憂因素是，國稅廳要修改遺産稅計算規則，目標是2024年開始施行。其目的在於防止所謂的「買高層塔樓避稅」，如果得以實現，「以繼承為目的的購房者將會減少，投資用住宅樓的供求關係可能會緩和」（房地産投資家玉川陽介）。

 

東京都內的住宅樓群

  　

　　今後的焦點是日本銀行是否會修改政策。如果採取貨幣緊縮政策，日本整個房地産市場可能會面臨下行壓力。

 　

　　日本還發生了與房地産投資相關的糾紛。2022年11月前後，由房地産公司ReVie（位於東京都澀谷區）銷售，並由被認為屬於該集團的公司管理的單套租賃用住宅樓發生了拖欠業主租金的事件。大部分業主使用的是歐力士（Orix）銀行的投資用房地産貸款，該銀行為應對客戶忙得不可開交。

     　

　　房地産投資家依田泰典表示，「房地産公司魚龍混雜，投資者一方也需要掌握一定知識，以免上當受騙」。如果銀行方面再次展開放貸競爭，並放寬政策的話，有可能倒退至違規現象橫行的過去。

      　

　　日本經濟新聞（中文版：日經中文網）和田大蔵、北川開　

　　 

版權聲明：日本經濟新聞社版權所有，未經授權不得轉載或部分複製，違者必究。