NIKKEI——日本經濟新聞中文版

　　張勇祥：從上海市中心坐地鐵約40分鐘就來到新江灣城，這裡是一個新興的“睡城”。10月26日下午，筆者看到，在13.2萬平米大小的工地上，只有幾臺大型機械在施工。

　　此時距2015年秋季這一地塊的招標已經過去將近1年，但從眼前情況來看，就連土地平整工作都尚未完成。而中標企業信達地産可是一家上市公司。

中國的房地産開發

　　該地塊的價格達到每平米4萬9152元，是以往交易價格的1.8倍。這個價格如果在東京，和市中心的世田谷區高檔住宅用地差不多。“新地王問世！”，周圍的房産仲介全都歡呼雀躍。因為新江灣城的高價顯得他們手頭的房源相對便宜，而且説不定還能跟風漲價。

　　然而眼下這裡的開發動作卻顯得有些遲緩，在8月份還曾一度停止施工。據房地産界相關人士稱，原因有2個，第一個是信達地産的財務惡化，自有資本比例跌破20%，資金週轉困難。但與第一個理由相比，等著地價上漲的解讀更有説服力。

　　進入2016年後，上海房價持續以超過20%幅度上漲。儘管政府不斷出臺政策抑制房地産泡沫，但人們並不買賬，因為“行情一旦平穩，政策可能又會放寬，總是讓人搞不清”。每個人都明白地方政府的財政要靠賣地的收入來維持。

　　在土地神話依舊大行其道的中國，一種股價評估方式正在悄悄復蘇。這就是股價凈值比（PBR），以股價除以每股凈資産（包括土地和股票增益在內）得出，也就是“Q比率”。

　　日本在上世紀80年代末陷入了泡沫經濟。當時的股票市盈率（PER）達到60～70倍，高到難以掩飾的地步。此時日本股市出現了“Q比率”指數，東京燃氣甚至把不可能賣掉的氣罐基地也視為未實現收益，股價不停上漲。

　　即便是在局部地區，中國也出現了與之類似的現象。從8月後半段到9月，金科地産和萬科等房地産企業的股價暴漲。原因為當時傳出的上市企業投資房地産金額。有統計顯示，上市企業投資房地産總額將近6000億元，持有土地的企業瞬間受到了極大關注。

　　廣東的私募基金經理范波認為，如果企業手中的房地産升值，也會反映為合理的股價。投資者現在熱捧的對象僅是企業持有的投資型房地産，但很容易延伸到企業總部大樓和工廠。

　　在上海和北京，一套房上千萬已經不再稀奇，投資人已無法輕易出手。地方城市雖然價格適中，但房地産調控政策正逐步收緊。通過購買持有土地企業的股票來代替房産投資的時代也許就要到來。

　　上證綜合指數經過數月的反覆震蕩，終於突破3000點，回到了3200。從今後的熱門股票種類來看，Q比率行情在中國再現的警鐘也將被敲響。

　　本文作者為日本經濟新聞（中文版：日經中文網） 上海支局 張勇祥
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