NIKKEI——日本經濟新聞中文版

      伴百江： 自新冠疫情以來，美國最大的房地産併購（合併和收購）交易吸引了投資者的注意。在紐約擁有最大辦公物業的房地産投資信託基金（REIT）SL格林不動産，最近將其在曼哈頓主幹道公園大道上的一棟優質辦公大樓的49.9%權益出售給了日本的房地産開發商MORI TRUST的美國子公司。

      MORI TRUST對該物業的投資約為10.5億美元，也就意味著整個辦公樓的價值約為20億美元。該建築於2017年被中國投資者海航集團以22億美元收購。將紐約商業地産市場峰頂期的購買價格與目前出售給MORI TRUST的價格相比較，與整個商業地産市場的價格下降速度相比，該大樓的價值只下降了一點。 出於這個原因，市場人士越來越多地認為，SL格林不動産的交易是以非常有利的條件執行的。

MORI TRUST收購49.9%股份的曼哈頓的辦公樓

      SL格林不動産和其他辦公房地産投資信託基金一樣，受到了市場利率快速上升的衝擊，導致物業投資回報率相對下降，現金流流失。 該公司去年12月宣佈削減約13%的股息。 2020年2月，就在疫情大流行之前，股價在100多美元，但到今年5月下旬，股價跌至20多美元，是投資者賣空頭寸最多的房地産投資信託基金之一。6月26日和27日，SL格林不動産的股價在有關MORI TRUST收購的報道後兩天內總共跳漲了30%。

      這就是為什麼MORI TRUST的收購對投資者來説是令人驚訝的好消息。該物業地理位置優越，可直達紐約交通樞紐的中央火車站，而且MORI TRUST計劃在2025年前對該建築進行大規模整修，包括增設屋頂酒吧和健身俱樂部。對老建築進行增值，並吸引有潛力租戶的能力也被認為是支援高價收購的原因。

      海航集團是中國外向型併購的領導者，在2021年破産。根據美國研究公司MSCI的房地産首席經濟學家吉姆-科斯特洛的説法, , 海航集團由於破産後出售財産，該建築於2022年9月以約19億美元的價格（包括債務）出售給了SL格林不動産。

      中國的資金從2016年左右開始迅速流入美國商業房地産市場，在「中國當局收緊了投資限制，以遏制人民幣貶值，減少企業債務」（科斯特洛）的觸發下，於2018年左右開始拋售房産。在房地産市場高峰期買入的中國投資者被迫出售，甚至出現虧損。

      1989年伴隨日本資金購買了美國文化象徵性建築的洛克菲勒中心，日本資金成為威脅，當時的房地産市場也處於峰頂。

      MORI TRUST在疫情之後進入美國陷入苦境的商業地産，其收購行為與20世紀80年代的日本資金、2015年前後的中國資金在峰頂時期進入不同。這次日本資金能成為掙扎中的美國商業地産市場的救世主嗎？

  本文作者為日本經濟新聞（中文網：日經中文網） 紐約 伴百江