NIKKEI——日本經濟新聞中文版

      粟井康夫：香港的房地産價格上漲再次加速。以大陸企業的高價攻勢為契機，香港住宅價格創出新高，香港政府出台的價格調控舉措始終未能奏效。對於將在回歸20年之際上台的香港新政權來説，房價正在成為棘手的問題。

      香港最大房地産開發商新鴻基地産發展正在新界的屯門建設新樓盤「珀御」。從香港島中心乘電車到這裡需要1個小時左右，儘管戶型面積不足30平方米且售價高達約400萬港幣（約合人民幣348.6萬元），但搖號時扔排起了長隊。

「珀御」樓盤的搖號現場

      前來參加搖號的李女士（34歲）就買房理由表示，「如果現在不買，以後只會更貴。公營住宅的供給難以指望，如果不自己提前買套房，結婚之後會很麻煩」。本次搖號的平均倍率達到21倍，開盤的118套房子瞬間搶購一空。

      香港政府發佈的4月住宅價格指數（1999年為100）達到327.4，環比上漲了2％，連續6個月刷新歷史記錄。同樣前來參加此次搖號的許先生（42歲）也表示，「（2015年夏季人民幣迅速貶值後）房價才下跌了10%。要是房價一直緩慢上漲，就只能現在趕緊買」。

      美國調查公司Demographia統計顯示，2016年香港住宅價格（中間值）達到家庭年收入（中間值）的18.1倍，房價收入比連續7年位居全球最高，遠高於日本和全球的平均值（4倍）。

      香港的貨幣政策與美國聯動，今後也難免會加息。香港政府發出警告稱，「如果利率提高3％，月收入中用於償還房貸的金額佔比將提高至86％」。從還貸額與收入的比較來看，已處於很難恢復正常的水準。

      儘管如此，在住宅用地供不應求的背景下，價格會持續上漲的預期仍讓投資者感到焦急。有730萬人口的香港面積相當於東京的約一半，而禁止開發的自然保護區佔4成，住宅用地的新增供給有限。

      與此同時，大陸的投資資金不斷湧入。據英國房産諮詢機構萊坊國際（Knight Frank）統計，2016年香港銷售的高級住宅的買家中，2成是中國大陸投資者。

      另一方面，具有資金實力的大陸開發商進駐香港對近期的房價上漲火上澆油。在2016年底至2017年春季的原啟德機場舊址住宅用地招標中，海航集團（HNA）以接近周邊行情2倍的高價中標。此外，香港當地大型企業也顯出對抗姿態，圍繞購買住宅用地的競爭正越來越激烈。

      購買低價住宅，升值時換購為價格更高的住宅，這種住宅的更新換代對於香港人來説是基本的理財技術。但如果最初買得起的住宅價格出現暴漲，將令普通年輕人難以企及，使社會階層趨於固化。香港年輕人充滿閉塞感、反大陸情緒加強的原因之一就是住宅問題，這一點難以否認。

      香港政府一直在加強下調銀行按揭貸款上限等價格調控舉措。但開發商憑藉各種優惠措施加以對抗，例如通過非銀行金融機構提供自主貸款等。大型房地産服務企業仲量聯行（JLL）的董事總經理曾煥平指出，（沒有優惠的）二手房銷售銳減，其結果是推高新建住宅價格。對倡導修復香港社會分裂、將於7月1日就任的新任行政長官林鄭月娥來説，住宅政策無疑將成為最初的難關。

      本文作者為日本經濟新聞（中文版：日經中文網）香港 粟井康夫