NIKKEI——日本經濟新聞中文版

      日本國內的辦公樓投資出現了趨勢上的變化跡象。受利率上升帶來的海外房地産不景氣的波及，曾是日本國內行情拉動力的海外投資者2023年或4年來首次轉為凈賣出。日本辦公樓的租金也在經歷新冠疫情之後持續下降。包括住宅在內的日本房地産投資整體表現堅挺，但在日本銀行（央行）探索貨幣政策正常化的背景下，以充裕貨幣為驅動力的格局正迎來轉折點。

新加坡主權財富基金GIC在2023年夏季啟動了東京汐留的超高層辦公樓「汐留城市中心」的出售手續（東京都港區）

      曾是日本房地産買家的海外基金在過去的1年裏，以辦公樓為中心正轉為賣方。大型房地産服務商世邦魏理仕(CBRE)的數據顯示，2023年1～9月海外投資者的日本國內房地産購買額約為8300億日元，與上年同期相比減少20%，而出售額達到約1萬500億日元，增加至逾2倍。相減之後凈賣出2200億日元，如果全年出現凈賣出，將是2019年以後的4年來首次。

      辦公樓的需求也不樂觀。大型辦公樓仲介三鬼商事(東京中央區)的數據顯示，東京都心5區(千代田、中央、港、新宿、澀谷)的平均租金截至10月已連續39個月下降。截至10月，每坪(1坪=3.3平方米)為1萬9741日元（約合人民幣958元），比創出最近峰值的2020年7月(2萬3014日元，約合人民幣1116元)下跌14%。空置率也達到6.10%，連續33個月超過作為供給過剩指標的5%。

      位於東京汐留的超高層辦公樓「汐留城市中心（Shiodome City Center）」正受到關注。原因是持有該大樓大部分股份的新加坡主權財富基金GIC在2023年夏季啟動了出售手續。GIC還在推進出售在東京都內擁有的其他大型辦公樓的手續。

      GIC急於壓縮資産的背景是日本以外的海外投資環境的惡化。按截至2023年3月底的GIC的投資成績來看，過去5年的名義收益率為3.7%，創出2016年以來的最低水準。在歐美辦公樓價格暴跌的背景下，該公司似乎正在賣出行情相對堅挺的日本物業加以彌補。

      9月下旬，傳出消息稱汐留的辦公樓的主要租戶、設置總部的富士通從該大樓搬走。目前租戶爭奪戰日趨激烈，尋找替代租戶可能會遇到困難。

      雖然同屬房地産的日本住宅和酒店等的需求非常強勁，但據日本不動産證券化協會(ARES)透露，在日本國內房地産投資信託(REIT)擁有的資産中，辦公樓佔40%。

      日本的房地産市場之所以一直吸引海外資金，很大程度上是因為日本銀行（央行）的貨幣寬鬆帶來的低廉的借貸成本。如果利率上升導致投資價值減弱，此前對日本房地産持樂觀態度的海外基金也有可能調整方針。三菱UFJ信託銀行的海外投資者調查顯示，2019年為89%的「樂觀、略微樂觀」的投資意願目前已下降到28%。

      日本銀行的統計顯示，日本國內銀行面向房地産業的貸款截至9月底首次突破100萬億日元。達到泡沫經濟期的2倍，佔總貸款額的比例也比泡沫經濟期高出5個百分點，達到17%。日本國土交通省的商業不動産價格指數比2010年上漲約4成，但目前增速正在放緩。