NIKKEI——日本經濟新聞中文版

　　滝田洋一：在金融市場上，還有比中國房地産泡沫破滅更大的炸彈，那就是美國的商業地産。日本銀行（央行）在10月的《金融系統報告》中不經意但明確地指出了這一點。

　　讓我們看看商業地産的實際價格漲幅。與10年前相比，日本上漲20%，美國的漲幅達到50%，在發達國家中遙遙領先。

　　過猶不及。自2022年初開始，美國商業地産的價格轉為下跌。到目前為止只是小幅調整，但今後會怎樣呢？日本銀行的看法是“調整空間有可能不小”。

美國城市的辦公樓空置率很高（7月，華盛頓）

　　簡而言之，就是美國的商業地産具有相當大的下跌空間。美國聯邦儲備委員會（FRB）在5月發佈的《金融穩定報告》中暗示，考慮到不良項目，實際價格會比表面上的數字還要低。

　　這對美國金融系統和實體經濟的影響應該是相當大的。原因在於，從2010年到2023年，美國面向商業地産的貸款餘額膨脹至約2倍。同期日本（此類貸款）只增長了30%左右，可以看出美國是多麼迅速地擴大了融資規模。

　　放貸的主角是中小銀行。目前市場的環境完全改變，美國的基準利率提高到了5.5%。而且在2023年3月以後，矽谷銀行等相繼破産，中小銀行對存款的流出感到焦慮。

　　作為借款方的辦公樓的空置率也接近20%，甚至超過了國際金融危機期間的2011年。每次更新租賃合同，空置率都會逐漸上升。

　　這樣一來，面向商業地産的貸款標準收緊到2008年雷曼危機前的水準。隨著商業地産貸款的再融資（借新還舊）變得越來越困難，2023年和2024年將分別有逾5000億美元貸款迎來償還期。日本銀行表示，“消化大量再融資並不容易”。如果不能再融資將會如何呢?

　　“由於無法再融資的房産將在市場上出售，因此市場價格的調整壓力可能加大”，金融系統報告清晰地寫明瞭這一點，屆時市場一定是一片哀鳴。

　　美國的商業地産規模接近3000萬億日元，達到名義國內生産總值（GDP）的9成。如果這個根基出現動搖，誰還能笑話中國呢？

　　房地産泡沫破裂將明顯拉低美國經濟。但在此之前，由於在國際上分散投資的美國房地産基金的再平衡（逆轉），全球的商業地産都有可能面臨拋售的連鎖效應。

　　截至2023年8月底，全世界的房地産投資信託（REIT）為221萬億日元。繼佔據近7成的美國之後，日本以不到1成排在第2位。日本銀行就像擔心定時炸彈一樣，擔憂發生雷曼衝擊型的被波及的行情。

　　本文作者為日本經濟新聞（中文版：日經中文網）特任編輯委員　滝田洋一