NIKKEI——日本經濟新聞中文版

　　東京23區的新房價格平均達到1.3億日元

　　在日本，最近感到房價高的人應該很多。如果把視線鎖定為東京都中心，房價進一步上漲的真相將浮出水面。日本不動産經濟研究所（位於東京新宿區）的統計顯示，2023年1～6月的東京23區新房平均價格達到歷史最高的1億2962萬日元（約合人民幣639.95萬元）。均價超過了1億日元的大關。

　　研究所的高級主任研究員松田忠司解釋稱，“2023年春季供應了平均為2億～4億日元左右的超高價項目，推高了平均水準”。特別是東京都港區的“三田Garden Hills”、“WORLD TOWER RESIDENCE”等樓盤的影響突出。松田忠司表示，“像今年這樣高價項目集中的情況很少見，2024年上半年（均價）有可能會暫時下降，但降至2022年以前水準的可能性很小，整體上將繼續保持上升趨勢”。除了建材和人工費上漲之外，最近購地成本也呈現上升趨勢，從供應端來看，東京23區的高房價似乎不會動搖。 

　　這麼高的房價是否會讓買房需求缺乏後勁呢？日本房地産調查公司東京KANTEI（位於東京品川區）的執行董事井出武表示，“雖然並非全部，但部分實際需求群體正在接受高價。很大程度上是因為在買房時就加入了作為投資的價格上漲預期”。 

　　波及二手房市場

　　新房的漲價也影響到了二手房的價格。東京KANTEI針對2022年東京圈的住宅以地鐵站等為單位調查周邊行情，結果顯示在作為調查對象的398個車站中，超過9成車站周邊的二手房價格高於原來新房發售時的價格。進入2023年以後，如果鎖定東京都心6區（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區），也有不少月份的二手房均價超過1億日元。  

　　井出武表示，“即使是為自住的實際需求購房者，對資産價值進行更詳盡計算後再買房的人也很突出。即使買房的負擔很重，但房價上漲的預期也會支撐買房需求”。日本房地産公司Condominium Asset Management（位於東京千代田區）的社長渕之上弘和也表示，“在新房價格高漲，受到關注的區域，總體而言二手房也會漲價。這種趨勢會進一步推高今後的新房價格”，稱之為“高價帶來高價”的格局。

　　此外，利率的影響也很大。雖然目前日本部分固定型房貸利率有所上升，但浮動型房貸的年利率仍為0.3%左右。即使是過億日元（約合人民幣493.71萬元）的住宅，如果是35年等額本息，每月負擔僅約為25萬日元（約合人民幣1.23萬元）。

　　押注房價上漲和低利率的不僅僅是實際需求群體。海外投資者對日本的高價住宅的興趣也很濃厚。有觀點指出，“雖然匯率動向是不透明因素，但與美國等海外主要城市相比，東京市中心的房地産價格仍然適中，頗具吸引力。日元稍微升值不會導致購買意願減弱”（松田忠司）。

　　東京23區的過億日元新房數量在日本全國領先

　　近年來，福井縣、香川縣等日本的地方城市也開發了每套超過1億日元的住宅。當然，與日本全國範圍內因過億日元住宅熱潮而沸騰的泡沫經濟時期相比，令人意外的事實浮出水面。東京KANTEI的調查顯示，在日本全國新供應的過億日元住宅中，2022年東京23區竟然佔到7成以上。雖説整體數量正在逐漸增加，但除東京23區以外的日本全國過億日元住宅數量加起來也只有23區的3分之1左右。