NIKKEI——日本經濟新聞中文版

      日本國土交通省日前發佈的截至2023年1月的公示地價顯示，由於經濟從新冠疫情中重啟，人流回歸城市中心，東京、名古屋、大阪三大都市圈的商業用地價格上漲。此外，由於歷史性的日元貶值，海外資金也流入日本不動産，成為推高地價的因素。但是，目前由於美國地方銀行破産等影響，金融市場的未來不確定性加劇。海外投資者對日本的不動産投資正變得謹慎。

      “在公司內部的全球會議上，經常需要去強調和解釋日本的不動産仍可買入”，一家美資基金的日本負責人感受到了變化，以前是“東京23區之內要立即買入”。

      不動産服務商世邦魏理仕(CBRE)的數據顯示，2022年全年海外投資者對日本不動産的投資額達到約1.35萬億日元，同比增長12% 。不過，如果僅限于10～12月，則同比減少了42%，踩下了剎車。

      避免投資的分佈不均

      三菱UFJ信託銀行2023年1月的調查顯示，對日本國內不動産的投資意願“強和略強”的海外投資者回答比例較1年前下降33個百分點，降至48%。這是自2013年以來首次跌破5成。

      德意志資産管理公司的小夫孝一郎指出，以美歐投資者為中心，“分母效應”正在成為不動産投資的制約。分母效應指的是，當特定資産佔投資資産整體的比例過大時、通過減少對該領域的投資或出售資産、調整至事先確定的比例的行為。也就是説，如果2022年率先被拋售的股票等的價格不回升，就很難投資不動産。

東京的住宅樓

      此外，對全球經濟衰退風險的警惕也在提高。貨幣緊縮的副作用令金融系統出現動蕩，例如美國矽谷銀行破産等。越來越多的觀點認為，如果銀行縮減貸款規模，經濟將超預期下滑，不動産需求也將隨之放緩。

      日生基礎研究所對業內人士的調查顯示，認為東京不動産價格在2023年之前觸頂的回答合計達到82% 。如果推高地價的海外資金流入減少，地價將難以進一步上漲。

      日本銀行的政策也成為焦點

      日本不動産的投資價值相對而言仍然很大。德意志資産管理公司的數據顯示，從年租金收入除以買入價得出的投資回報率與長期利率之差(收益差)來看，截至2022年底東京的辦公樓仍超過2% 。同樣位於亞太地區、容易拿來比較的雪梨則是負0.3%，處於負收益狀態。

      不過，這是因為日本央行一直採取使長期利率處於低位的政策。將於4月就任的新總裁植田和男提及壓低利率的副作用。海外投資者不得不將日本央行的政策調整視為風險。