NIKKEI——日本經濟新聞中文版

      在日本，在消費者物價指數(CPI)上持續持平的房租正面臨著上漲壓力。東京都區部的房租11月達到9年來的最高水準。以東京都心部為中心，租賃住宅的需求增加，同時資金也在流入。被認為不會輕易上漲的房租開始出現動搖。

      “與2～3年前相比明顯上漲”，東京都內的房地産仲介業負責人表示。顯示東京都區部的普通租賃住宅房租的“民營房租”11月同比上漲0.1%。按日本全國來看持續持平，但東京都區部正在上漲。

      從都心部的招租租金來看，這一趨勢尤為明顯。不動産調查公司東京KANTEI（東京品川區）的數據顯示，自8月份以來，東京23區的分戶出售住宅樓房租同比上漲11%～12%。漲幅連續3個月達到2位數。這是過去15年以來從未出現過的漲幅，遠高於2023年1～6月的平均值(5%左右)。如果擴大至東京圈，10月同比上漲8%，而近畿圈上漲5%。

      美國在租賃合同中採取房租與物價掛鉤的機制，而日本沒有這種機制，“房租上漲的機制並未發揮作用”，日本銀行相關人士表示。租賃住宅的入住者受到《借地借家法》的保護，只有在入住者換人的時候才能提高房租。

      據悉，CPI中的房租並未考慮到年久老化的技術性因素也導致了統計上的房租下降。瑞穗研究與技術公司的首席經濟學家太田智之指出，由於這些因素，房租呈現出“對通貨膨脹敏感度較低”的傾向。

      這種情況正在發生變化。目前的招租房租行情迅速上升的主要原因是住房價格上漲。日本國土交通省的不動産價格指數顯示，公寓價格維持上漲態勢，截至8月比5年前上漲了34%。明顯超過了自有住宅較多的獨幢住宅同一時期的漲幅(13%)。

      大型房地産開發公司的高管指出，“參加工作的女性增加，即使支付高額房租也要靠近工作單位居住的人正在增加”。日本銀行相關人士表示，由於住宅價格上漲，“出現了無力購買住宅、轉向租賃的動向”。如果日本銀行取消負利率、浮動性的住房貸款利率上升，購房成本將進一步上升。

      與此同時，地方銀行的積極貸款和投資資金的流入也將推動各方轉向租賃。金融機構由於低利率帶來的投資難，一直在增加與對大企業貸款等相比更容易提升收益的房地産貸款。

      日本銀行的金融系統報告顯示，在處於超貨幣寬鬆局面下的2017年以後，面向房地産租賃業的地方銀行貸款餘額呈持續上升態勢。截至2023年6月底，同比增長1.8%，創出4年來的最高增長率，增長正在加速。面向房地産基金的貸款也在增加。

      日本國土交通省的住宅開工統計顯示，4～10月新建住宅開工套數同比減少6.2%，降至約48.7萬套。減少的主因是自有住宅，出租房同比減少0.5%，基本持平。即使在人口減少導致住宅需求逐漸萎縮的情況下，出租房的開工動向仍保持堅挺。

      一直以來的情況是雖然都心部的租賃需求出現過熱，但郊區的空房很多，日本全國範圍內的房租不會上漲。對於目前的動向，瑞穗研究與技術公司的太田指出，“東京都心部的房租迅速上漲可能會波及地方”。

      在美國，二手房價格因材料和勞動力成本上漲而上漲。隨著美國聯邦儲備委員會（FRB）的加息，住宅貸款利率也隨之上升，出現了推遲購買住宅、轉向租賃的趨勢。按CPI來看，美國的房租10月份同比上漲7%左右，維持在高水準，這成為服務價格居高不下的原因之一。而在日本，如果不易上漲房租出現動搖，有可能成為物價上漲的新驅動力。

      日本經濟新聞（中文版：日經中文網）大島有美子