NIKKEI——日本經濟新聞中文版

       而在2015年中期至今的本輪週期中，各線城市的房價變動，呈現出與前三輪極為不同的特徵：首先，在本輪上漲過程中，部分二線城市的房價漲幅（例如所謂的二線城市四小龍：合肥、南京、廈門、蘇州），甚至超過了一線城市中的北京、上海與廣州；其次，在本輪週期中，各線城市內部的房價漲幅也明顯拉大。例如，本輪深圳的房價漲幅，就顯著超過了北京、上海與廣州，而上述二線城市四小龍的房價漲幅，也顯著超過了其他二線城市；再次，迄今為止，一線城市房價增速已經回落，而三線城市房價增速仍在上升，説明各線城市之間房價變動的同步性顯著削弱了。

       研究者總是熱衷於尋找資産價格變動的先行指標，因為一旦確認了先行指標，就可以根據先行指標的變化來預測資産價格的走勢。我們的研究發現，房地産信貸增速、貸款利率變動基本上是房地産週期的同步指標，而廣義貨幣M2則是中國房地産週期的先行指標。一般而言，M2增速變動將會領先房地産週期變動兩個季度左右。考慮到本輪M2增速的頂部出現在2016年1月，且從2017年5月起，M2增速已經連續4個月低於10%，這就意味著在今年年底明年年初，中國房地産市場將會遭遇更為明顯的下行壓力。

       從更長期、更深層次的力量來看，金融週期的變動將會深刻影響房地産等資産價格的變化。金融週期的長度一般為10餘年，要比經濟週期更長。我們的估算表明，中國本輪的金融週期始於2009年第二季度（谷底），目前基本上處於波峰水準（這意味著本輪金融週期上行過程大約八年左右）。這就意味著從現在起，中國金融週期將會掉頭向下，而且持續時間很長。從這一角度來看，中國房地産市場最好的時間已經過去了。未來一段時間，房地産自身週期下行，將與金融週期下行相互疊加，引發更大的調整壓力。對此，我們應提前做好準備。

  （作者為中國社科院世經政所研究員、平安證券首席經濟學家 ，本文僅代表作者個人觀點）