NIKKEI——日本經濟新聞中文版

圖片前方位於日本東京的「麻布臺之丘」低層建築及後方高層建築「麻布臺之丘森JP塔」於6月末竣工

      日本東京都心辦公樓的需求已經放緩。雖然大型辦公樓相繼開業，但隨著遠端辦公制度的固定和外資企業對其自身業務的重新評估等原因，東京都心辦公樓的空置率已超過6%，正逐漸接近10年來的最高點。有些地區的租金與三年前相比下降了約30%。以中小企業為中心，日本房地産行業處境艱難，但同時初創企業進駐市中心正變得更加容易。

      根據辦公樓仲介企業Miki Shoji（日本東京都中央區）的數據，截至7月份，東京都心五區(千代田區、中央區、港區、新宿區和涉谷區)的辦公室空置率為6.46%。這已經是連續 30個月超過被認為是供過於求臨界值的5%。大阪和名古屋的辦公樓空置率分別為4.6%和 5.5%，其他地區的辦公室空置率也正朝著高出新冠疫情前的水準推移。

      辦公室空置率升高，其背景原因在於居家辦公制度已經在某種程度上固定。根據日本東京都的一項調查，7月份東京都內企業的遠端辦公實施率超過了45%，與巔峰時期的60% 相比有所下降，但明顯高於新冠疫情擴大前（2020年3月）的24%。

      大型企業正在朝著出勤和居家辦公兼顧的方向整合其辦公設施。

      除此之外，也有大型房地産企業大規模推出新辦公樓，搶奪中小型辦公樓需求的原因。根據高力國際日本公司（Colliers International Japan）的數據，在中小型辦公樓雲集的品川·港南區，4月至6月的平均租金為每坪（3.3平方米）24800日元（約合人民幣1230.80元），與三年前相比下降了約10000 日元（約合人民幣496.29元）。為了爭取租客，價格在繼續下調。一位業內人士指出，"即使在東京都心，距離車站步行10分鐘以內的中小型辦公樓中，入駐企業的數量也在減少"。

      另一方面，租金下降也為以前很難在東京都心設立辦公室的初創企業提供了搬遷到都心的機會。

      根據日本東京商工調查公司（Tokyo Shoko Research）的數據，截至6月份，房地産企業的破産數量已連續8個月高於去年同期水準。Miki Shoji和日本不動産研究所預測，到 2027年，東京都心五區的辦公室空置率將達到7.2%。如果空置率持續上升，租金持續下降，中小型房地産企業可能遭到市場淘汰。如果淘汰現象持續，優質房産和租戶將集中在實力更強的大型企業中。

      空置率高於日本的美國，正出現將辦公室改為住宅的行動。如果日本辦公樓空置率進一步上升，類似的情況也可能出現。

      日本經濟新聞（中文版：日經中文網）橋本剛志 山口和輝